בשנים האחרונות פינוי בינוי הפך לתהליך שרואים כמעט בכל שכונה ישנה בעיר. אתם רוצים שזה יקרה גם אצלכם? קבלו את כל מה שחשוב לדעת על תהליך פינוי בינוי.

מה זה בכלל פינוי בינוי?

כשאנחנו מדברים על פינוי בינוי אנחנו מתכוונים למעשה להעתקת מבנים. מדובר בתהליך במסגרת התחדשות עירונית בו הורסים מבנים ישנים, מועברים דיירים לדיור חלופי ובמקומם נבנים מבנים חדשים ומבוצרים על פי תקני בנייה מחמירים ומעודכנים יותר, לרוב גבוהים יותר עם כמות גדולה הרבה יותר של דירות וחדרים. כאן תוכלו לקרוא כתבה על תהליך פינוי בינוי, שווה להציץ לפני שמתחילים את התהליך.

בשנות ה-60 החלה ממשלת ישראל לפתח את המושג פינוי-בינוי, שמקורו באירופה ובארצות הברית. בשנת 1965 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי אזור שיקום משנת 1965, שמאחוריו עמד הצורך בחידוש אתרי הבנייה הישנים. שכונות באיכות ירודה שנבנו במהלך ההגירה הגדולה של שנות ה-50. חוק פינוי בינוי מסמיך את המדינה להכריז על שטחי שיקום או מבני שיקום, לתכנן את שיקומם ולפנות את תושבי האזור לשיקום. החוק גם מסמיך את המדינה להעניק ליזמים וקבלנים זכויות בנייה עודפות ותמריצי מס כדי לתמרץ אותם לבצע פרויקטים של פינוי בינוי.

איך מבצעים פינוי בינוי?

ביצוע תהליך ההריסה כפוף לתכנון בינוי עירוני בסמכות ההחלטה של ​​הוועדה המחוזית. באמצעות שדרוגי תשתיות משולבים גם שטחים ירוקים וגם שטחים ציבוריים.

על מנת לאפשר את תהליך פינוי בינוי, יש לייעד את המתחם לפינוי בינוי בהצהרת מדינה. ככלל, פינוי בינוי מתייחס למתחם הבניין כולו, שעליו לכלול לפחות 24 יחידות דיור שהושלמו.

לצורך הליכי פינוי בינוי דרושה הסכמה של 80% מבעלי הדירות (רוב מיוחס) כמו בתמ"א 38/2, בעוד שתמ"א 38 מחייבת 67% מהסכמת הדייר/1 במסלול "השבחת עיבוי". בתחילת תוכנית הריסת המבנים נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות, אך דרישה זו עיכבה ושיבשה פרויקטים רבים, ולכן הממשלה הורידה את שיעור ההסכמה הנדרש ל-80% ב-2006.

באוקטובר 2021 אישרה ועדת הפנים בקריאה שנייה ושלישית תיקונים לחוק פינוי בינוי, המפחיתים את רוב הקולות הנדרשים להעמדה לדין של בעלי דירות שאינם מסכימים עם הסכם פינוי לשני שלישים (66%) מבעלי הדירות. עוד נכתב בתיקונים שאושרו בוועדה כי בעלי דירות שיפרו את תקנות הבניה לא ייחשבו למספר הדיירים הנדרש על ידי הרוב. כלומר, שיעור ההסכמה במקרים אלו יכול להגיע ל-50%.

מה קורה אם יש דייר סרבן?

הצד השני של החוק מתייחס לשוכרים סרבנים. דייר סרבן מוגדר כמי שמסרב לסרב באופן בלתי סביר לפנות את הבניין או דורש פיצוי ודרישות בלתי סבירות, בשונה מדרישות שכנו מהבניין. דיירים כאמור יתבעו ויהיו אחראים לנזקים לדיירים וליזמים אחרים כתוצאה מעיכובים או ביטולים.

אז מתי דייר ייחשב לסרבן? כאשר עסקאות פינוי ובינוי אינן כדאיות כלכלית עבורו. כמו כן, כשלבעלי דירות שנמנעו לא ניתנה מגורים חלופיים במהלך בניית הבניין החדש. בנוסף, כשאי מתן ביטחון הולם לבעלי דירות המסרבים להיכנס לפינוי ולבנות עסקאות וכשהבעלים סירב לחתום עקב נסיבות אישיות מיוחדות. מה שגרם ליישום בלתי סביר של הסכם הבניה ההריסה או כשבעל הדירה הסרבן או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם נכה ומקום המגורים החלופי המוצע לו אינו מתאים לאותה מוגבלות.

לסיכום

אין ספק שפינוי בינוי מהווה פתרון הולם ביותר הן לחזות השכונות הישנות והן למצוקת הדיור שרק הולכת וגוברת עם השנים.